投資展望

• 亞洲整體房地產投資信託基金 8 月份上漲了 5.6%，因市場反應了降息的預期

• 利率下降意味著融資成本降低並提高房地產投資信託基金的獲利能力

• 我們預期香港及辦公室房地產投資信託基金將成為最大受益者

聯準會預期很快開始降息，聯準會主席鮑威爾宣布「政策調整的時候到了」。在大華資產管理公司（UOBAM），我們預計聯準會在 9 月中旬的會議上首次降息的可能性很大，並預計到 2025 年底將有 4 至 6 次降息。

由於預計未來幾個月利率將會下降，新加坡最新 6 個月國庫券的收益率已降至 3.13%，為 2022 年 9 月以來的最低水準。房地產投資信託基金（REITs）被廣泛視為低利率的受益者，在聯準會降息之前，亞洲 整體REITs 8 月已上漲 5.6%（1）。

 一旦聯準會開始放鬆貨幣政策，亞洲房地產投資信託基金將如何表現？大華資產管理公司亞洲股票投資組合經理 Low Soo Fang 分享了她的看法。

1. 一般來說，REITs 作為一種資產類別如何受到利率下降的影響？

利率下降以及由此導致的市場流動性寬鬆可能有助於減少業務費用支出，尤其是拖累房地產投資信託基金獲利的融資成本。與其他類型的商業模式相比，房地產投資信託基金(REITs)的結構使其更具適應性。在所有條件相同的情況下，較低的融資成本應該會提高房地產投資信託基金的利潤和分配成長。

較低的借貸成本也可能促使一些房地產投資信託基金採取更積極的收購方式來擴大其資產組合。擁有強大資產負債表的房地產投資信託基金尤其適合以收購房地產的方式來獲利增值。

另外，隨著利率下降，不動產融資成本將開始下調，房地產投資信託基金也有望從潛在的更高的房地產資產價值中獲益。隨著大多數央行轉向降息，房地產資產價值應該會趨於穩定。

2. 您預期未來兩年亞洲房地產投資信託基金的平均股息殖利率是多少？

我們認為亞洲 REIT 的股息殖利率在 3% 至 6% 之間，取決於 REIT 不同上市的市場。平均來說，亞洲 REIT 未來2年股息殖利率約為4.5%。

3. 資本利得的潛力有多大？

基於以下假設：REIT 產業將恢復到其平均市淨率估值，同時聯準會降息 100 個基點以及美國經濟軟著陸，我們預計亞洲房地產投資信託基金將提供高達 15% 的總回報率（包括股息收益率）。

 4. 您預期亞洲各房地產投資信託市場對亞洲利率下降的反應是否有明顯差異？

我們預期亞洲各房地產投資信託市場的表現將有差異。雖然亞洲央行可以在未來 12 至 24 個月內靈活降息，但預計各市場國內情況將決定降息的時間和幅度。

鑑於香港銀行同業拆息與美元和美國利率政策之間的密切相關性，香港等國家可能會更快擺脫利率下降的影響。短期內，香港房地產投資信託基金的表現可能優於亞洲REITs，但因國內市場的需求和供應面基本面仍然疲軟，可能會限制潛在的上漲空間。

另一方面，澳洲和新加坡的房地產基本面更為強勁，但美國首次降息與當地利率開始大幅放緩之間可能存在一定的時間延遲。澳洲正在應對更嚴重的通貨膨脹，而新加坡的經濟成長持續保持良好。

相較之下，日本正處於升息週期，日本央行（BOJ）最近退出了負利率政策（NIRP）。市場預期日本央行將在未來幾個月維持緊縮貨幣政策。雖然利率上升對REITS來說通常不是好兆頭，但從租金收入成長的角度來看，利率的逐步上升加上溫和的通膨和健康的經濟成長對REITS來說是正面的。因此，我們認為日本的房地產投資信託市場可能正在進入「良性循環」。

5. 是否有特定的 REITs 產業受益最多/最少？

一般來說，房地產投資信託基金是利率下降的主要受益者，但其受益程度也取決於驅動個別房地產投資信託基金股價的特定因素。

從行業別角度來看，我們預計辦公室房地產投資信託基金將從利率下降中受益最多。在全球範圍內，由於彈性工作安排的結構性影響，辦公室房地產投資信託基金首當其沖地受到利率上升的影響，導致平均辦公室入住率下降，並造成辦公空間供應過剩，尤其是在美國等一些市場。因此，與其他商業房地產資產相比，過去 18-24 個月辦公物業的資產價值被更嚴重地減記。隨著高利率帶來的不利因素消散和資產價值趨於穩定，辦公室房地產投資信託基金可望獲益最大。

（1） 資料來源：S&P Global，基於截至 2024 年 8 月 31 日的 S&P 亞太 REIT 指數。

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