利率走勢與預期不同，REITs資產表現受影響
原本市場期待，新加坡房地產投資信託 （也稱新加坡不動產信託、S-REITs）將受惠於美國聯準會升息步伐即將觸頂而上漲。然而，美國聯邦準備理事會（FED）在最新的利率會議中，仍暗示今年有升息機會，且2024年的降息次數也會少於預期，S-REITs指數波動加劇，投資人因此拋售手中的房地產投資信託（REITs）部位。
圖一：富時海峽時報REITs指數（FSTREI Index）近三年表現
資料來源：彭博，大華銀投信整理，統計期間：2022/1/3至2023/10/26
為何REITs會對利率如此敏感？主要原因有三：
- 高利率意味著REITs的融資成本更高，這會侵蝕其獲利能力，並且降低投資者的每單位可分配股息（DPU,Distribution Per Unit）。
- 在高利率環境下，相較於資產風險較低的債券，REITs的收益率吸引力相對有限。以目前美國10年期公債殖利率約為4.8%左右而言，REITs和公債的收益率利差已經大幅縮窄。
- 高利率通常容易讓房地產估值下降，因為在評估房地產資產價格時，必須使用更高的貼現率；這可能會影響REITs的資產淨值，進而導致股價下跌。
新加坡房地產投資信託(S-REITs)仍具投資機會
儘管最近價格震盪，大華資產管理依然相信S-REITs具誘人的投資品質。
穩定且高於通膨的收益
由於多數的REITs規定，每年必須將至少90%的應稅收入分配給投資人，對於追求固定收益的投資人來說，REITs是十分理想的選擇。
對於有收益需求的投資人而言，收益能打敗通膨，是絕對重要的指標。就收益率來看，S-REITs的平均股息率目前為7.7%，而新加坡股市的平均殖利率為5.3%，10年期新加坡國債則為3.5% 1。以目前新加坡的通膨率約為3.0%2計算，S-REITs的收益率高出通膨兩倍有餘。
由於預期通膨高於長期平均數值還會維持一段時間，商品服務稅暫停調升，水費與公共交通費也預定在2024年調漲，此時S-REITs所提供的龐大被動收益將派上用場。
圖二：S-REITs收益率遠高於其他資產類別
資料來源：SGX Research，新加坡房地產投資信託與房地產信託， 2023年10月
利息收入提供長期總報酬潛力
儘管S-REITs價格相對波動，但相對高的股息率足以支撐總報酬表現。在過去10年間，S-REITs的總報酬（即價格走勢加歷史配息）高達57.8% 3；相較之下，新加坡股市同期總報酬僅有45.5%。
圖三：S-REITs近十年總報酬率與價格報酬走勢
資料來源：彭博、大華銀投信，統計期間：2013/10/31至2023/07/31
新加坡房地產投資信託基本面強勁
儘管處於高利率的逆風環境，S-REITs的資產負債表仍具有韌性。主因為債務水準低，平均槓桿比率為38.2%4，遠低於法規規定的50%上限。
同時，S-REITs的平均利息保障倍數，也就是評量房地產投資信託支付利息能力的指標為4.6倍5，遠高於新加坡金融管理局（MAS）的最低要求2.5倍。
新加坡房地產投資信託估值誘人
最近S-REITs的回檔使其估值變得更吸引人。根據大華資產管理的分析，S-REITs目前的未來平均股息率(Forward Dividend Yield)為6.5%，略高於均值，平均股價淨值比為0.8倍，低於2017至2018年升息期間所觸及的估值水準。
此外，我們也認為利率帶來的逆境已經大致消化完畢，且升息循環將告一段落。加上目前S-REITs的估值誘人，在升息暫停情境下，提供給投資人布局，掌握價格反彈的良好機會。
新加坡經濟活動增加 租金將帶動REITs表現
在觀光與服務業的優勢下，新加坡的經濟出現成長。有利的供需動能也將支撐新加坡的房地產業。持續回升的經濟活動也對租金成長有利，舉例來說，受到租賃需求旺盛與物流空間供給有限的推波助瀾，倉儲物流型相關REITs租金今年以來上漲11.7%6。零售相關REITs租金今年第三季成長率也高於前一季，反映出零售銷售的持續復甦7。
配息收益將會持續吸引投資人
短期而言，S-REITs在目前的利率環境中表現受到壓抑，但其高收益率的特性仍然引人關注。目前許多S-REITs的價值都頗具吸引力，且看好在利率穩定後的資本成長潛力。
大華資產管理建議有收益需求的投資人，在布局S-REITs時應精挑細選，目前相對看好低槓桿、具備更好的收益加成長軌道等高品質特性的S-REITs，才能提供更豐厚的總報酬。
1資料來源：新加坡房地產投資信託與房地產信託，SGX Research， 2023年10月
2資料來源：新加坡金融管理局（MAS）， 2023年9月
3資料來源：彭博，截至2023年10月26日。新加坡房地產投資信託（FSTREI 指數）、新加坡股市（海峽時報指數）
4資料來源：圖表集：新加坡房地產投資信託與房地產信託，SGX Research， 2023年10月
5資料來源：SGX Research，2023年6月
6,7資料來源：新加坡2023年第三季數據，CBRE
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